Rénovation et fiscalité en Suisse : travaux déductibles, plus-value et vente immobilière
Quels travaux de rénovation peut-on déduire des impôts en Suisse ? Découvrez la différence entre frais d'entretien et plus-value à Genève et dans le canton de Vaud.
8/10/20267 min temps de lecture
Rénovation et impôts en Suisse : quels travaux peut-on déduire et lesquels sont considérés comme une plus-value ?
Vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement et vous envisagez des travaux de rénovation ? Avant de commencer, il peut être utile de savoir comment ces dépenses seront traitées fiscalement.
Tous les travaux de rénovation ne sont pas considérés de la même manière. Certains peuvent être déduits comme frais d'entretien, tandis que d'autres sont considérés comme des investissements ou des travaux à plus-value.
Cette distinction peut avoir une importance particulière lorsque vous envisagez également de vendre votre bien immobilier.
1. Quels travaux de rénovation peuvent être déduits des impôts ?
Les frais d'entretien correspondent aux dépenses qui servent principalement à maintenir le bien immobilier dans son état existant.
Selon les circonstances, on peut notamment retrouver dans cette catégorie :
• travaux de peinture intérieure ou extérieure
• réparation ou remplacement de certains revêtements de sols et de murs
• entretien ou réparation de la toiture
• travaux d'entretien des façades
• réparation d'installations sanitaires ou électriques
• entretien du chauffage
• certains travaux de rénovation d'une salle de bains
• remplacement d'éléments existants lorsque le caractère d'entretien est conservé
Le traitement fiscal dépend toutefois de la nature exacte des travaux et du canton concerné. Il est donc important de conserver les factures détaillées permettant d'identifier précisément les travaux réalisés.
2. Qu'est-ce qu'une rénovation à plus-value ?
Les travaux à plus-value sont différents.
Il s'agit notamment de travaux qui augmentent durablement la valeur du bien, son confort ou ses possibilités par rapport à la situation existante.
Cela peut par exemple concerner :
• un agrandissement
• une surélévation
• la création d'une nouvelle pièce
• la création d'une véranda
• l'installation d'une piscine
• une modification importante de la structure du bâtiment
• certains équipements ou aménagements qui apportent une amélioration substantielle au bien
Ces dépenses ne sont pas traitées comme de simples frais d'entretien déductibles. Elles doivent néanmoins être annoncées à l'administration fiscale et correctement documentées, car elles peuvent notamment être prises en compte lors de la détermination du gain immobilier en cas de vente.
Comment déclarer les travaux à plus-value à Genève ?
À Genève, les travaux à plus-value doivent être annoncés à l’Administration fiscale cantonale.
Lors du remplissage de votre déclaration fiscale, le formulaire relatif aux charges et frais immobiliers est intégré directement à la déclaration en ligne et à l’application GeTax. Il permet de renseigner les différentes catégories de frais, notamment les frais d’entretien et les travaux à plus-value.
Pour déclarer des travaux à plus-value, l’Administration fiscale cantonale demande notamment :
• de remplir le formulaire intégré à la déclaration fiscale ou dans GeTax ;
• d’indiquer dans les observations de la déclaration la nature des travaux réalisés ;
• d’indiquer le numéro de l’autorisation de construire lorsqu’une autorisation a été sollicitée ;
• de fournir un tableau détaillé des frais de plus-value ou, lorsqu’il existe, un décompte d’architecte.
Pour certains travaux importants, notamment une extension, une piscine ou une véranda, un questionnaire destiné aux propriétaires d’appartements et de villas doit également être rempli et retourné avant ou avec la déclaration fiscale.
Ainsi, il ne faut pas chercher une simple case intitulée « plus-value » dans la déclaration. GeTax vous guide dans le formulaire des charges et frais immobiliers, où les différentes catégories de dépenses sont distinguées.
Voir la page officielle « Déclarer des travaux à plus-value » de Genève
3. Pourquoi est-il important de conserver les factures ?
Lors d'une rénovation, il est recommandé de conserver toutes les factures, devis et justificatifs.
Une facture détaillée permet notamment de distinguer les différents travaux réalisés.
Par exemple, une rénovation peut comprendre simultanément :
• des travaux d'entretien
• des travaux d'amélioration
• des travaux pouvant constituer une plus-value
Lorsque plusieurs types de travaux sont réalisés dans le même projet, une description précise des prestations peut donc être particulièrement utile.
Il est également préférable que les factures indiquent clairement la nature des travaux plutôt qu'une simple mention générale comme « rénovation maison ».
4. Comment déclarer les travaux à Genève ?
À Genève, les propriétaires doivent annoncer à l’Administration fiscale cantonale les travaux qui augmentent la valeur de leur bien, appelés « travaux à plus-value ».
Lors du remplissage de la déclaration fiscale, le formulaire relatif aux charges et frais immobiliers est directement intégré à la déclaration en ligne et dans l’application GeTax. Il permet de distinguer les différentes catégories de dépenses, notamment les frais d’entretien et les travaux à plus-value.
Pour les travaux à plus-value, il faut notamment :
• indiquer la nature des travaux dans les observations de la déclaration ;
• indiquer le numéro de l’autorisation de construire lorsqu’une autorisation a été sollicitée ;
• fournir un tableau détaillé des frais de plus-value ou, lorsqu’il existe, un décompte d’architecte.
Pour certains travaux importants, comme un agrandissement, une piscine ou une véranda, un questionnaire destiné aux propriétaires d’appartements et de villas doit également être rempli et transmis avec la déclaration fiscale ou avant son dépôt.
Il est donc important de conserver les factures et justificatifs détaillés de tous les travaux réalisés. Ils permettent de documenter les dépenses et peuvent être utiles ultérieurement, notamment lors de la vente du bien.
Pour une situation personnelle, il est recommandé de se renseigner directement auprès de l’Administration fiscale cantonale de Genève.
Administration fiscale cantonale de Genève, travaux à plus-value
5. Comment déclarer les travaux dans le canton de Vaud ?
Dans le canton de Vaud, les frais liés à un immeuble sont déclarés dans la rubrique « Immeubles, terrains et forêts » de la déclaration fiscale.
Dans la prestation en ligne VaudTax, le propriétaire doit notamment renseigner, pour chaque facture, la date, le maître d'état, la nature des travaux et le montant de la facture.
Une rubrique « Plus-value, subventions » permet également d'indiquer la partie de la facture correspondant à une plus-value. Cette partie n'est pas déductible comme frais d'entretien dans la déclaration d'impôt.
Il est donc important de conserver les factures détaillées et les justificatifs des travaux réalisés. Ils permettent notamment de distinguer les dépenses d'entretien des dépenses apportant une plus-value au bien.
En cas de vente ultérieure du bien, les documents relatifs aux travaux peuvent également être importants pour le traitement fiscal du gain immobilier. Le canton de Vaud prévoit notamment une « Liste complémentaire d'impenses » pour l'impôt sur les gains immobiliers.
Pour les informations officielles et les questions concernant votre situation, vous pouvez consulter l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud.
6. Est-il plus intéressant de rénover avant de vendre ?
C'est une question que de nombreux propriétaires peuvent se poser.
La réponse dépend de plusieurs éléments :
• le type de travaux envisagés
• le coût de la rénovation
• la situation fiscale du propriétaire
• la valeur actuelle du bien
• l'augmentation potentielle de sa valeur après rénovation
• le prix auquel le bien pourrait être vendu
• le canton dans lequel se situe le bien
• le traitement fiscal des travaux
Certains travaux d'entretien peuvent être déductibles dans la période fiscale concernée. À l'inverse, certains travaux à plus-value ne sont pas déductibles comme frais d'entretien, mais peuvent être pris en considération dans le cadre du calcul fiscal lié à la vente du bien.
Il n'est donc pas possible d'affirmer qu'il est toujours plus avantageux de rénover avant de vendre.
Dans certains cas, une rénovation peut améliorer l'attractivité du bien et son prix de vente. Dans d'autres situations, le coût des travaux peut être supérieur à l'augmentation de valeur réellement obtenue.
Il est donc préférable d'étudier le projet dans son ensemble avant de commencer les travaux.
Avant de prendre une décision, il peut donc être utile de faire évaluer le projet dans son ensemble et de se renseigner auprès de l'administration fiscale compétente.
À Genève, pour les questions concernant un bien immobilier, vous pouvez vous adresser à l'Administration fiscale cantonale, Service immobilier. Pour les questions relatives à l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, le Service des impôts spéciaux est également compétent.
L'Administration fiscale cantonale peut être contactée par téléphone au 022 327 70 00 ou depuis l'espace fiscal des e-démarches pour les questions personnelles.
Dans le canton de Vaud, les questions fiscales peuvent être adressées à l'Administration cantonale des impôts, notamment au Centre d'appels téléphoniques au 021 316 00 00
7. Où obtenir des informations fiables ?
Les règles fiscales dépendent notamment du canton dans lequel se trouve le bien immobilier.
Pour Genève, les informations officielles sont disponibles auprès de l'Administration fiscale cantonale.
Pour Vaud, les informations sont disponibles auprès de l'Administration cantonale des impôts.
Pour les questions concernant votre situation personnelle, il est recommandé de demander directement à l'administration fiscale ou à un conseiller fiscal.
8. Un point important à partir de 2029
La fiscalité immobilière suisse va évoluer.
Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l’entrée en vigueur de la réforme de l’imposition du logement. À partir de la période fiscale 2029, les logements occupés par leur propriétaire ne seront plus soumis à l’imposition de la valeur locative. En parallèle, la déduction des frais d’entretien des immeubles sera supprimée aux niveaux fédéral, cantonal et communal pour les logements occupés par leur propriétaire.
Des règles différentes s’appliqueront notamment aux logements loués ou affermés. Les cantons pourront également maintenir, pendant une période limitée, certaines déductions liées aux mesures visant à économiser l’énergie et à ménager l’environnement.
Le droit actuellement en vigueur reste applicable jusqu’en 2028. Il est donc important de tenir compte de cette réforme lorsque vous planifiez des travaux immobiliers à moyen terme.
Informations vérifiées en août 2026. Les modalités cantonales d’application peuvent encore évoluer d’ici l’entrée en vigueur de la réforme.
À retenir
Avant de commencer une rénovation, il peut donc être utile de se poser trois questions :
Ces travaux constituent-ils de l'entretien ou apportent-ils une plus-value au bien ?
Comment seront-ils traités fiscalement dans le canton concerné ?
Si le bien doit être vendu prochainement, la rénovation permettra-t-elle réellement d'améliorer le résultat global du projet ?
Une bonne préparation permet de mieux anticiper les coûts et de conserver les documents nécessaires pour la déclaration fiscale.